Le statut LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) est très avantageux pour les propriétaires de biens en location meublée, notamment en courte durée. Il offre deux régimes fiscaux possibles : le micro-BIC (simple) et le régime réel (optimisé mais plus technique).
Mais à quel moment est-il pertinent de quitter le micro-BIC pour passer au régime réel ? Quels sont les critères à prendre en compte ? Et que peut-on réellement gagner en faisant ce choix ? Voici les réponses, avec un exemple concret.
Micro-BIC vs régime réel : les grandes différences
Le régime micro-BIC s’applique automatiquement si vous ne le refusez pas et que vous réalisez moins de 77 700 € de revenus locatifs annuels. Il vous accorde :
- Un abattement forfaitaire de 50 % (ou 71 % si votre bien est classé meublé de tourisme)
- Une déclaration simplifiée, sans besoin de comptable
Le régime réel, lui, permet :
- De déduire toutes les charges réelles (intérêts d’emprunt, frais de conciergerie, travaux, taxe foncière, etc.)
- D’amortir le bien, le mobilier, et certains frais
- De souvent ramener votre imposition à zéro pendant plusieurs années
Mais il nécessite :
- Une tenue comptable stricte
- Le recours à un expert-comptable spécialisé
- Une option à signaler avant le 1er février de l’année en cours (ou lors de la première déclaration)
Quand est-il intéressant de passer au régime réel ?
Le régime réel devient nettement plus intéressant dès que vos charges dépassent 50 % de vos revenus locatifs.
Autrement dit, si vous :
- Avez des intérêts d’emprunt importants
- Faites appel à une conciergerie professionnelle
- Avez engagé des travaux de rénovation
- Louez un logement avec beaucoup d’amortissements possibles (mobilier, électroménager, etc.)
Alors vous paierez moins d’impôts (voire aucun) au régime réel qu’en micro-BIC.
Exemple concret à Arras
Prenons un T2 meublé loué 16 000 € par an en location courte durée à Arras.
En micro-BIC :
- Abattement de 50 % → base imposable = 8 000 €
- Si vous êtes dans une tranche à 30 %, impôt = 2 400 € (+ prélèvements sociaux)
En régime réel :
- Charges déductibles : 4 000 € (conciergerie, taxe foncière, abonnements…)
- Amortissements : 6 000 €/an (bien + meubles)
- Base imposable : 16 000 – 4 000 – 6 000 = 0 € imposable
- Impôt = zéro pendant plusieurs années
Le gain fiscal est ici supérieur à 2 500 € par an, ce qui justifie largement le passage au régime réel.
Quand éviter le régime réel ?
Il peut être préférable de rester en micro-BIC si :
- Vous avez peu de charges
- Vous gérez vous-même (pas de frais de conciergerie)
- Vous débutez et voulez tester le marché sans complexité
- Vous louez peu (moins de 50 nuits/an)
Le micro-BIC reste simple et sécurisé pour les petits volumes d’activité.
Comment basculer au régime réel ?
Vous devez formuler l’option auprès du service des impôts :
- Par courrier
- Ou directement via la déclaration P0i lors de la création de l’activité
Attention : le changement est à effectuer avant le 1er février de l’année où vous souhaitez l’appliquer. Il est valable pour 1 an renouvelable tacitement pendant 2 ans minimum.
Faire appel à un expert-comptable LMNP est fortement recommandé pour éviter toute erreur ou redressement.
Conclusion
Le régime réel en LMNP est un levier fiscal très puissant pour les propriétaires de locations meublées à Arras, notamment en courte durée. Dès que vos charges sont significatives, il peut vous permettre de ne pas payer d’impôt pendant plusieurs années, tout en étant parfaitement dans les règles.
